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央妈火力全开:16万亿楼市巨变 惊现两大拐点



作者:时晨晨

放水!放水!放水!

央妈火力全开,四天放水1.1万亿,一个月放水近2万亿,流动性非常充裕!

这次不同,货币效应减弱。

16万亿房地产,前有狼后有虎,惊现两大拐点,1亿人的钱包注意了!

央行火力全开 16万亿市场巨变!

2019年,惊心动魄,历经千难万险,经济增速终于稳在6%上方。

2020年第一天,央行就发大礼包,全面降准0.5个百分点,释放逾8000亿流动性,稳定信心。

从此,货币政策正式由“松紧适度”变为“灵活适度”:

15日,1000亿元逆回购 3000亿元MLF;

16日,3000亿元逆回购;

17日,2000亿元逆回购;

19日,2000亿元逆回购。



虽然1月20日LPR利率未降,但是算上降准,央妈一月份已经释放了近2万亿的流动性!

纵观历史,我们的房价,就是货币现象,它们最渴求流动性,从不嫌多。

过去10年,很多人质疑,货币相当宽松,通胀去哪里了?通胀是没有了,资产泡沫却起来了!

货币投放又不是雨露均沾,不少都跑房地产领域了,高收入阶层得利了,吴花燕们是一点儿没捞着。

这一次,情况不同了,货币效应减弱。

流动性虽然很充裕,但是房地产只能流口水,干着急没办法。

整个2019年,房地产调控的一个重点就是,控制融资端,尤其是房企负债总量控制,以及信贷总量控制。

1997年,房企融资里面,27%都是银行直接贷款,现在已经降低至11%左右!

剩下的是,自筹资金占比39%,预售和个人房贷占比50%。

就靠着这90%的内在融资,2019年房地产继续“狂欢”。

房地产开发投资开年就飙到两位数,整年保持高增长;全国商品房销售额达到15.97万亿,逼近16万亿,再创新高。





12月份,情况发生变化!

商品房销售额增速比前11个月回落0.8个百分点,比上年回落5.7个百分点,12月单月拉低全年0.8个百分点,说明年底降价促销力度非常猛烈!

房地产开发增速比前11个月回落0.3个百分点,导致整年增速跌至10%下方,年内首次。12月单月拉低全年0.3个百分点。

这说明,12月份出现了一些新情况。

前有狼后有虎 楼市惊现两大拐点 !

房地产数据很多、很乱,也经常“打架”,矛盾立场也总能找到数据支撑。

价格数据最容易理解,也最容易传播,但是价格也掩盖了许多关键细节。

以前,货币效应非常明显,房地产销售一直就是量价齐升,或者量价齐跌。



(数据来源:wind 制图:叶檀财经)

过去10年,我国商品房销售价格,每年平均上涨7.1%,最近五年平均增速为5%。

去年,全国平均房价9310元/平米,较2018年上涨6.6%,全国地产销售额逼近16万亿。

表面看,房地产还是一片火热,但是房地产量价已经开始脱钩:

价格还相当坚挺,但是销量已经不行了,房地产拐点悄悄到来!

2019年,商品房销售面积17.16亿平米,同比去年下降了0.1%。

前三年,销售面积增速分别是22.5%、7.7%、1.3%,2019年增速直接转为负值,为五年来首次!



(数据来源:wind 制图:叶檀财经)

前20年,房地产销售面积下降,一共就出现了两次,分别是2008年金融危机,以及2014年楼市寒冬,这是第三次。

这个拐点信号,需要警惕!

跟前两次相比,这次最大的不同是,房地产“刚需”严重减少!





首先,能买得起房子的才叫刚需,可以用劳动力人口数据衡量,因为这部分人的购买力最强。

有了钱,还得有购买欲望,房子最大的刚需就是,结婚族。

这两个指标,基本上都在2014年前后见顶,然后一直回落。

2019年,房地产“刚需”已经持续减少了五六年,幅度已经非常大了:

根据最新的统计数据,2019年中国大陆劳动力人口首次跌破9亿,较峰值已经减少了4500万人。

结婚率和结婚人口更是急剧下降,2013年结婚率9.9‰,达到历史顶峰,随后一路下降,2018年已经下降至7.3‰,2019年结婚数量也仅为947.1万对,首次跌破1千万对!



如果考虑结构性问题,比如那些工作了、结婚了,但是还是买不起房子的人,这个“刚需”数据实际上下降的更厉害!

在高压调控下,已经“上车”的人,选择基本都是,换房子,而不是继续多买房子。

几大因素共同作用,刚需严重下降,销售面积5年来首次转跌,房地产大拐点到来。





2019年,房地产第二个拐点就是,竣工面积转正,25个月来首次!

这个信号意义太强了!

这一轮地产调控,就是卡死房企融资,现在银行贷款已经降低至11%左右。

为了自救,房企发明了一种新模式:高周转!





开发商先拿地,然后达到预售条件后,赶紧卖房子回款,然后换个项目继续重复!

所以,房地产开工面积保持高位,施工面积一路走高,但是竣工面积就是起不来,这三个指标的一致走势被完全打破!

问题是,欠债总要还,只开工不竣工,无非就是把问题延后了而已。

前两年期房大幅销售,交房日期也密集到期,必须得完工。

2019年12月竣工面积同比转正,可能是竣工提速的重要信号。

这意味着,以前房企高周转模式,差不多快玩儿到头了,房企资金压力山大!

前有狼,后有虎。

房企不玩儿高周转,正准备集中力量搞建设,万万没想到,建筑业也发生了翻天覆地的大变化!





首先是建材价格上涨,水泥已经涨到天上了,1月1日《一夜之间  全国水泥异常短缺 》里有详细论述。

更大的影响是,建筑业的一份文件!

2019年12月4日,《保障农民工工资支付条例》出台,2020年5月1日起施行。

文件明确了不得低于当地最低工资标准,以及绕过包工头,规范农民工工资支付方式。

过去几十年,是广大农民工兄弟冒着被欠薪的风险,换取建筑行业的高效发展。

现在,情况变化,压力转给了工程承包商,会进一步传导给房企,建筑行业的效率也会大幅下降。

这一切,都影响钱,房企资金链会雪上加霜,一切才刚刚开始!

1亿人注意!你的钱包被盯上了!

春节临近,老家都盯上了你们,赶在春节假期前,打响第一枪!

衡阳市,直接下调首套房和二套房的首付比例,如此强刺激,打响第一枪!

像衡阳市衡东县、盘锦兴隆台区,不富裕的地区,免契税或补贴部分契税。

像自贡市富顺县、达州市、盐城阜宁县,本身日子还过得去,就直接通过财政给钱了。

发改委也表态,2020年将继续推动城镇落户,催农业人口进城,保证全面完成1亿人落户目标。

在政策的威逼利诱,肯定会有大批返乡人口去中西部地区的城市落户。



实际上,中西部地区这些年发展的还不错,经济增速普遍高于东部地区。

2019年,经济最好的省份就是,西藏,贵州和江西、云南,增速分别为9%、8.7%、8.5%和8.5%。2018年,经济最好的这几个省份。

其他中西部省份,经济增长也很强劲,比如湖北省(7.8%左右)、湖南省(7.6%左右)、安徽省(高于7.5%)、河南省(高于7%)及河北省(7%左右),均高于全国水平。

剩下的,东北三省,以及东部省份,经济增速普遍低于全国平均水平。

没忍住诱惑,如果非要在三四线城市买房,该怎么做呢?

注意一点,买大型房企的项目!

看看最近几年的趋势,房企强者恒强,前30销售金额和销售面积一直攀升,马太效应非常明显。

大小房企,市场之争,有个规律:

房地产政策放松,大小房企都能接触到廉价资金,小房企依靠地域优势,抢占大房企市场份额。

房地产政策收紧,大家都没有资金,大房企靠品牌、规模和运营,抢占小房企市场份额。

未来几年,房地产政策不可能会强刺激,所以仍然是大房企的时代。





在收紧周期,小房企资金链断裂,公司破产和项目烂尾,比较常见。

普通老百姓要是买了烂尾楼,真是欲哭无泪!

大房企就比较好,影响力大,上面也不会轻易允许它们破产,即便申请也不批准,最后打折卖给对手。

所以,大房企不会轻易破产和烂尾,购房者最起码能够收到房子。

2020年,竣工面积出现转折,“交房季”即将出现。

考虑到,原材料成本大幅提升,交房季很可能会成为维权季。

挑战才刚刚开始!

还没“入坑”的1亿农村工朋友,看好你的钱包。

钱交出去了,就身不由己了,切记!切记!



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